冯仑：当房地产遇上区块链、大数据与人工智能
文库划重点：比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，可以通过智能合约，我们叫做分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。
从 1999 年到现在的这 20 年里，房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿，其中新房 14 万亿，二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后，房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断，房地产已经进入到后开发时代。
所谓后开发时代，和开发时代有什么分别呢？开发时代是以单一产品——住宅——为核心，快速地买地、开发、建设、销售、交付，是这样一个快速的过程。开发时代的房企竞争的是三件事：规模、成本、速度。所以我们能看到，开发公司拿到地以后，基本上 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有 18 到 22 个月，速度的竞争已经到了非常激烈的程度，房企在一线城市的竞争压力越来越大，开始不断地往三四线城市走。同时，房企的规模也越来越大，单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为，现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄，市场要进入到后开发时代。
后开发时代是什么意思呢？就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅，而是包括住宅在内所有的房地产产品，不仅是购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等等，这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目开始，一直到最后的运营，每个价值环节（开发、建设、管理、财务安排、最后运营），都成为地产商关注和创新的重点。
进入后开发时代，房地产和科技的联系越来越密切，和互联网越来越密切，和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技，需要关注以下几个方面：
首先，投资规模。2017 年，与房地产科技相关的投融资活动，中国一共有 60 亿美金，美国大概有将近 200 亿美金。科技领域的投资，从规模上看，房地产科技肯定不是全世界增长最快的。很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等，但房地产科技是增长很重要的领域，虽然过去一直被忽视。
很多我们熟悉的公司，比如说链家，就是房地产科技。链家通过互联网处理大量的信息，和每一个买房、租房的人发生连接，并提供服务。除了链家， WeWork 做联合办公，这也是科技进步，把空间进行更加灵活的安排处理，让我们在空间的使用上发生了改变，不再像过去的办公室，一个大平层，简单的交付。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上，这个领域里还有很大的增长空间。
其次，房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面，进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多的数据。在国外，已经能够做到客户任何时间想买房、租房，不仅能够快速找到房源，而且能够实现在网上 360 度看房，看房之后还能快速估价。怎么估价呢？就是看这个房子周围，比如两公里、十公里内发生过的交易都是什么？把这些交易的价格都呈现给客户，同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人的建议等数据都最快速给到客户，这样客户就能非常快地做出判断，要不要租或者买这个房子。
目前房地产跟互联网结合最重要的进步，是在买房、租房时的大数据处理已经非常完善了。美国已经有了这样的上市互联网公司，中国目前还没有这样的数据公司。中国目前主要是政府部门掌握估价。未来开始征收房地产税以后，中国也一定会有这样的公司出现。房地产科技第一个最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面，这个领域是最先成熟的。
智能家居方面，现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面，这个方面出现了非常多的公司，这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。
再次，房地产科技的应用方面，即资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业？像国贸三期这种，就叫投资级物业。国贸一期二期三期做了 30 年，一共就做 100 万平米，现在值 2000 亿以上，而且没有负债，这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。我们知道，在中国，一个开发公司一年开发 100 多万平米，是非常容易的事情。但投资级物业牵涉到资产管理，这个资产管理分为硬体和软体，比如说机电和设备等，就是硬体；服务、租赁这些事情，就是软体。
举个例子，我们在纽约的一个同事，上班以外，自己还管理了 60 多间房子，跟别人一起管理物业。我问他，‘你怎么能管 60 多间房子呢？你有 3 个孩子，还要上班，每天那么忙，你怎么管得过来？’他说，‘很简单，全部都在网上管，比如说要报修水管坏了、客户租赁看房、交易等都在网上完成。’其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作，通过资产管理平台的软件系统，一个人能够管理几百个房子，非常简单。这就是所谓的不动产管理，实际上和科技有非常大的关系。
在开发阶段，现在也有快速建房系统，通过房地产和科技的结合来完成建设。最近我们投了一家特别有意思的小公司，就是通过网络来定制和建房子，一年增长了 100% 以上。这家公司在哪做呢？肯定不是在北京 CBD 里做，它在富裕地区的农村服务客户。这些地区，有不少愿意花七八十万盖房的农村青年，80 后、90 后，在使用互联网的过程中成长的，所以他们也知道怎么用网络来定制。订完了以后，公司给他几百个可选择的图纸，选择好以后，网上付定金，定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里，如果有一家房子盖得特别漂亮，所有的人就会跟着学，所以这个公司叫易盖房，很容易盖房。
当然，现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合最典型的是一种特别的物业形式，就是消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产形式。现在开始用的一个方法是众筹，很多项目众筹的目的不完全是为了融资，而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。这样的方式，投资人未来又可以直接到这个场所去消费，在消费的过程中会给很多的照顾，这样就吸引人又投资又消费，在融资过程就把客户圈在一起。
▲《漂亮的房子》| 盖房子的竞争，也很激烈
此外，我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域，包括房地产领域。这些带来的变化，或者说挑战，最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面：
第一，我们家里面以后到底是请传统的保姆，还是用机器人保姆？现在已经有人开发出了机器人保姆，虽然用着不亲切，也不方便，甚至还觉得别扭。比如如果机器做错了事，你都没法生气，如果生气你会发现自己很滑稽，也没有意思。还是以前用人工的保姆觉得习惯，两个人互相生气也很有乐趣。但技术在进步，这些未来也许就不是问题了。所以这是对家政服务方面的挑战。有人提出未来卖房的时候直接配一个机器人保姆。机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点，现在还在讨论。
第二，可以用 VR 人工智能的方法，尽快的识别。让我们在租房或者买房前尽快识别了解室内空间，看是不是满足自己的需要。
第三，在制造领域，用 3D 技术盖房子，这项技术提升很快，速度也在提高，但目前还不能盖高层，大概 3 层以下有实验成功的，3 层以上目前没有办法用打印的办法迅速盖起来。但是这个技术在进步，一旦技术成熟，盖房子速度会非常快。
第四，过去看地最牛的是坐直升机，现在看地已经不用直升机，用无人机，慢慢看。尤其是度假地，平时看的范围比较窄，用无人机，看的范围非常广。所以在看地方面，在观景、模拟未来景观和销售方面，无人机的应用也会越来越多。
第五，大数据的应用对于我们精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图，通过搜索，就知道每天在这个商圈里活动的人群大体上是什么年龄，什么样的人，几点人多，几点人少。以这样的方式，我们聚焦在物业管理和出租经营上，通过这些数据，让我们在做购物中心、做社区商铺的时候会有更精准的定位。
第六，区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业最近在区块链技术上面也有很多讨论和研究，特别是在房地产金融服务这块，大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，可以通过智能合约，我们叫做分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。
总之，虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视，但它的机会还是存在的。进入后开发时代，全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技，从而提供更好的空间体验和价值服务。
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